La Guerra en Ucrania, la inflación mundial resultante y la tendencia hacia una recesión, han trastocado los mercados inmobiliarios, al endurecerse las políticas monetarias, que han encarecido el crédito, especialmente el hipotecario, frente a la prioridad del gasto en alimentación y energía.
Después de una década de crecimiento de precios inmobiliarios sin parar en EE.UU., el mercado inmobiliario se desploma, y en Europa, se estanca, principalmente en España. En EE.UU., con la crisis financiera de 2008, la burbuja inmobiliaria estalló con la quiebra de los promotores inmobiliarios, con efectos sobre la economía mundial, que sumió al país en la mayor recesión desde la Gran Depresión (1929).
Ahora, después de la pandemia, los precios de los inmuebles en EE.UU. han tenido un crecimiento vertical, duplicando valores del 2008, esto a pesar de la inflación más alta en EE.UU. de los últimos 25 años (8.3%); y a pesar del incremento significativo de los tipos de interés. Antes se compraba una casa con aproximadamente 2% de interés al año, esto estimulaba la compra masiva. Ahora hay un frenazo porque la tasa de interés ha crecido cuatro veces más para hipotecas. El precio de una vivienda en EE.UU. termina costando aproximadamente 7 veces lo que ingresa en un hogar al año.
Los precios de las viviendas han subido mucho más rápido que los ingresos, lo que ha provocado una restricción en la accesibilidad, y las tasas hipotecarias se han duplicado desde agosto de 2021. Pero, en ciudades importantes como Los Ángeles, Nueva York y Dallas, hay una caída del 20% en los precios, pero en otras no tan conocidas, llega hasta 50%. Es algo histórico que no se veía hace muchísimos años.
En la Unión Europea, la pandemia tuvo un impacto positivo sobre la demanda de vivienda y el precio, pero las bajadas de tipos de interés y las inyecciones de liquidez de la banca central dejaron a la vivienda como uno de los pocos activos con una rentabilidad elevada.
En 2022, el crecimiento de los precios de la vivienda en la Euro Zona fue del 9.8%, la más elevada desde principios de la década de 1990, pero luego, en un contexto de subidas de tasas de interés y de control de la inflación (alto costo de la energía) ante el riesgo de una recesión, la intención de compra de una vivienda ha disminuido y los bancos han reducido sus expectativas de demanda de créditos hipotecarios, lo que apunta a una baja de los precios de la vivienda, y un estancamiento del mercado inmobiliario.
En EE.UU. y Europa, mientras se siga construyendo a pesar de que la demanda disminuye, hay que prever una caída más pronunciada a corto y mediano plazo.
En China, tras décadas de bonanza, en las que el sector inmobiliario impulsó la economía del país, el mercado pasa ahora por momentos complicados. No aflora el crédito fácil de tiempo atrás, caen los precios, los compradores se niegan a seguir haciendo frente a las hipotecas que pagan por apartamentos a medio terminar y las ventas se desploman un 40% con respecto a 2021.
Luego de la crisis financiera del 2008, el gobierno chino abrió las facilidades crediticias para la construcción de viviendas y para el desarrollo masivo de viviendas en las zonas rurales. Evergrande, el principal promotor inmobiliario comenzó 1,300 desarrollos inmobiliarios en 280 ciudades chinas, así urbanizó grandes áreas de China con un esquema de preventa de departamentos en construcción. Pero su sobreendeudamiento externo afectó la edificación de 800 proyectos de viviendas, y a la seguridad de la propiedad de 1.6 millones de familias, que terminaron por perder su dinero invertido.
Esto revela que la situación en China hoy es diametralmente opuesta a la crisis de las hipotecas subprime registrada en EE.UU. en 2007, donde los bancos prestaron dinero a personas de alto riesgo que luego no pudieron seguir pagando sus empréstitos.
China se encuentra con un escenario complejo marcado por las múltiples derivas económicas de la guerra de Ucrania, las consecuencias de la sequía histórica que afronta el país y la resaca de su dura “política Covid Zero”, que ya pasa factura a la economía del gigante asiático.
Consecuentemente, las crisis más sustantivas serían en EE.UU., Europa y China. En el Perú, el impacto del desarrollo inmobiliario siempre ha sido estable, sin embargo, la crisis externa afectará al Perú con reducción de precios de los inmuebles, pero su impacto en la economía nacional será mucho mayor en cuanto a la reducción de exportaciones de cobre y otros metales utilizados para la construcción.
Por ECO. José Linares Gallo